福島市の不動産情報 高橋不動産鑑定事務所(不動産のTakakan)
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不動産鑑定士 高橋雄三(本音言三)のコラム
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不 動 産 会 社 選 び、7 つ の ポ イ ン ト
(1) お客様第一主義を貫いている会社か否か?
 どの会社のホームページにも、顧客第一主義、買主本位、バイヤーズエージェント・・・といった文言が並んでいます。マーケット環境が売手市場から買手市場に根本から変わった現在、お客様への「お役立ち」競争は当たり前のことですし、世の中にとっても良いことです。問題は、お客様の本音、疑問、ニーズをしっかりと受けとめ、応えていけるか否かではないでしょうか。
 不動産会社の使命は、鮮度と精度の高い物件情報をどれだけ多く、しかも速く提供できるかにかかっています。物件のマイナス情報も積極的に開示する姿勢があるか否かがポイントの一つです。

(2) 「使命感」「誇り」「志」をもって仕事をする会社か否か?
 不動産業、特に売買・賃貸の仲介業者は、ともすればダーティーイメージで見られがちな業界ですが、世の中になくてはならない必要な仕事です。お客様にとって、「住宅取得」という大事な局面で関わらなければ目的はなかなか達せられない仕組みになっています。
 会社だけでなく、社員・営業マンもこの仕事に「誇り」を持って取り組んでいるか否かは、ホームページだけでは分かりにくいかもしれません。試しに、簡単な問い合わせをメールや電話でしてみれば分かるのではないでしょうか。「仕事への姿勢」「取り組みの熱意」「スタッフの人柄」について納得できるまでメールや電話で「面接」してみて下さい。また、「お客様の声」欄を開設しているホームページは、会社の自信のあらわれと見ることもできます。所長・高橋が毎週書いている「本音のコラム」もぜひ参照してください。

(3) 売上至上主義の会社か否か?
 不動産業界はこの10数年、大きな変化の波がおとずれています。第一の変化は、マーケットが売手市場から買手市場に変わったことです。第2はインターネットが広く普及し、パソコンやスマートフォンから無償で物件情報が大量に入手できるようになったことです。
 業界内部から見れば、お客様へのサービス競争が質・量ともに変化したということになります。この変化に対して、大手を含む一部業者は旧態依然たる売上至上主義で臨んでいます。
「大手」といわれる業者の中にも「歩合給のみ」あるいは歩合給の比重が大きい営業マンが少なくありません。そのような営業マンにお客さまの立場や利益を考えて行動することは無理な話ではないでしょうか。物件の問題点や欠点などを言わないで、契約を急がせる会社や営業マンは要注意です。
(4) 「オトリ広告」や「売却済の物件」をホームページに載せていないか否か?
 以前、賃貸の全国チェーンを展開している会社が「オトリ広告」を載せていたとして当局から摘発されました。「好条件のオトリ広告」でお客さんを集め、別の物件を案内して契約を急がせるのは昔からの手口ですが、苦しくなるとこの手を使う業者や営業マンもまだいるようです。
 悪意はないのでしょうが、「売却済」の物件をホームページ上にそのまま残しておくことも、お客様の立場からすれば、結果として「オトリ広告」と変わらないことになります。

 

(5) 透明性のある会社か否か?
 不動産の売買仲介業者は、売主の依頼を受けて物件の売却に努める会社(業界用語で「物担」「元付け」といいます)と物件情報を広く世の中に伝えて買主を探し、買主の立場で取引のサポートをする会社(業界用語で「客担」「客付け」といいます)に分かれています。
 米国の多くの州では、売主・買主双方の立場で同一会社が仲介をすることが禁じられています。弁護士が利害の対立する双方代理を禁じられているのと同じ考え方です。
 わが国では、今のところ法律で禁じられていませんが、売主、買主双方にとって利益相反関係にあることはたしかです。取引の透明性・公平性を高めるという意味で“問題なし”とはいえないので、国土交通省は将来的には、双方代理的な売買仲介を禁止することを検討中といわれています。
 契約書や重要事項説明書を、契約の寸前にその場で大急ぎで説明(早口での読み上げ)する会社もありますが、これも“問題なし”とはいえません。国土交通省は、この点に関しても契約書や重要事項説明書の文書を遅くとも契約の5日前には買主に提示し、十分に理解できる時間的余裕を持たせるよう指導する方向になっています。
 一生に一度の高額な買い物に際して、業者みずから立場を明確にし公正な取引を目ざす姿勢があるか否かは、大切な判断材料です。
 
(6) 情報の公開原則を守る会社か否か?

物件の売却をする場合、売却依頼を受けた仲介業者はレインズに登録し、全同業者に情報公開するのが原則です。ところが登録はしても、「商談中です・・・」とか、「もう決まりました・・・」といって業者からの問い合わせに応じない仲介業者も少なくありません。

このような両手数料ねらいの行為は、業界の不信感を増すだけでなく、売り主・買い主双方に不利益をもたらすことになります。売却依頼をする場合、情報の全面公開(売り主に公開したくない事情がある場合を除く)を約束できる会社であるか否かも大切なポイントです。

(7) マイナス情報の確認

行政当局や業界団体が発行しているパンフレット等には、不動産業者選びのポイントとして、
(イ) 免許業者か否か、
(ロ) 業界団体に加入しているか否か、
(ハ) 行政処分の有無等
をあげています。行政や業界団体としての限度があるわけですが、(イ)〜(ハ)のチェックポイントで分かるのは、よほど悪質な業者だけです。
 大切なことは、程度の悪い業者を見つけ出すことではなく、本当に信頼関係を保ちながら「住宅取得」というゴールに向かって共同作業を進めるパートナーを見つけることではないでしょうか。
 
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